El alquiler apenas sube donde hay tope en Cataluña, pero se anuncian muchos menos pisos

Cataluña fue la primera comunidad en aplicar el tope que permite la ley de vivienda de 2023 y, según un estudio publicado por Fedea en junio, la única que lo aplica de forma generalizada¹¹³. Lo hace desde el 16 de marzo de 2024, primero en 140 municipios y hoy en 271, donde vive cerca del 90 % de los catalanes⁹¹⁰¹. En esas zonas, el alquiler de un contrato nuevo no puede superar un índice de referencia o lo que pagaba el inquilino anterior⁶. Este lunes, la consellera de Territorio, Sílvia Paneque, ha hecho balance con los últimos datos del Incasòl, el organismo que guarda las fianzas de todos los contratos¹².

Qué ha pasado con los precios y con los contratos

No ha bajado, pero casi no ha subido. Entre el primer trimestre de 2024, antes del tope, y el segundo de 2026, el alquiler medio de los contratos nuevos subió un 0,7 % en los municipios con tope y un 11 % en los que no lo tienen¹². Hoy se pagan de media 894,05 euros al mes en los primeros y 648,22 en los segundos². En la ciudad de Barcelona sí ha bajado: la media es de 1.141 euros, un 4,4 % menos que antes del tope¹²⁹.

Alquiler · Cataluña 2024-2026

Donde hay tope, el alquiler sube un 0,7 %; donde no lo hay, un 11 %

Variación del alquiler medio de los contratos nuevos entre el primer trimestre de 2024 y el segundo de 2026, en %

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	Valor
Municipios sin tope	11,0 %
Municipios con tope	0,7 %
Barcelona ciudad	−4,4 %

En el último año, los precios han vuelto a subir: un 2,6 % en las zonas con tope y un 0,5 % en Barcelona respecto al mismo trimestre de 2025. La Generalitat lo atribuye a la actualización de los contratos con el IPC¹. Los contratos de temporada, la vía que se usaba para esquivar el tope y que Cataluña también ha regulado, cayeron un 40,5 % en un año¹.

La otra cara son los contratos que se firman. En toda Cataluña fueron 26.449 en el segundo trimestre, más o menos los mismos que un año antes. En Barcelona, 7.845: unos 400 más que en el mismo trimestre de 2025, cuando se tocó fondo, pero lejos de los más de 14.000 por trimestre de 2021¹²⁹.

Por qué los datos parecen contradecirse

Un estudio de Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, publicado por Fedea en junio, mira otra cosa: los pisos que se anuncian en los portales, no los contratos firmados³. Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, el precio de los anuncios subió un 5,7 % en Cataluña, frente al 8,5 % de Madrid y el 10,8 % de toda España. Pero los anuncios cayeron un 20,5 % en Cataluña y un 22,2 % en la provincia de Barcelona, mientras en Madrid crecieron un 3,9 % y en el resto de España bajaron un 7 %³.

Alquiler · Pisos anunciados 2024-2025

Los pisos anunciados caen un 20,5 % en Cataluña y suben un 3,9 % en Madrid

Variación del número de anuncios de alquiler entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, en %

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	Valor
Madrid	3,9 %
Resto de España sin Cataluña	−7,0 %
Cataluña	−20,5 %
Provincia de Barcelona	−22,2 %

Y la competencia por cada piso crece: a finales de 2025, cada anuncio de la provincia de Barcelona recibía 462 contactos, frente a 103 en Madrid³. El autor avisa de que su trabajo es descriptivo y de que sus resultados son «indicios y no estimaciones causales»³. Según la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, que los anuncios caigan no quiere decir que haya menos pisos alquilados: «No se trata de que haya menos pisos en alquiler, sino de que hay menos movilidad del stock»⁴. Los datos del Incasòl apuntan en esa dirección: entre el primer y el segundo trimestre de 2026, los contratos firmados superaron en 2.512 a los que terminaron¹.

A quién le conviene el tope, y por qué

Los inquilinos. Lo que quieren: el Sindicat de Llogateres, una organización de inquilinos, valora que el tope ha contenido los alquileres, pero pide que los baje⁶. Lo que ganan: donde hay tope, los contratos nuevos suben un 0,7 %, frente al 11 % de fuera². Lo que pierden: quien busca piso compite con muchos más: 462 contactos por anuncio en la provincia de Barcelona³. Lo que dicen: su portavoz, Enric Aragonès, propone revisar el sistema para que sea «un índice que de verdad tire de los precios hacia abajo» (traducción de Electonomics)⁶.

Los propietarios. Lo que quieren: Som Habitatge, una asociación de propietarios de Barcelona, pide eliminar el sistema actual de límite de las rentas⁵. Lo que ganan: en una zona con tope, pueden desgravar en el IRPF el 90 % de lo que cobran si bajan el alquiler más de un 5 % respecto al contrato anterior⁹. Lo que pierden: no pueden subir el alquiler de un contrato nuevo por encima del anterior o del índice, y la vía del contrato de temporada se ha estrechado⁶¹. Lo que dicen: su directora general, Anna Puigdevall, sostiene que «cuando la norma hace recaer la función social sobre el propietario —limitando rentas, alargando la recuperación del inmueble o imponiendo obligaciones de carácter asistencial—, el resultado es previsible: la oferta desaparece y el problema se agrava» (traducción de Electonomics)⁵.

El Gobierno y la Generalitat. Lo que quieren: frenar los alquileres mientras se construye vivienda pública⁴. Lo que ganan: el dato que buscaba la ley, el 0,7 % frente al 11 %². Lo que pierden: los precios vuelven a subir en el último año y Barcelona firma poco más de la mitad de contratos que en 2021¹²⁹. Lo que dicen: la consellera Paneque asegura que «la regulación de los alquileres y el tope funcionan tal como estaba previsto» (traducción de Electonomics)¹.

El PP. Lo que quiere: acabar con las zonas tensionadas y con el índice de precios, y crear las condiciones para construir un millón de viviendas en cuatro años⁷⁸. Lo que gana: el estudio publicado por Fedea ve caer una quinta parte los anuncios en Cataluña y subir un 3,9 % en Madrid, sin tope³. Lo que pierde: los datos de la Generalitat muestran que el alquiler de los contratos nuevos casi no ha subido donde hay tope: un 0,7 %, frente al 11 % de fuera². Lo que dice: su vicesecretario de Economía, Juan Bravo, defendió en el Congreso el 2 de octubre que «la vivienda no se abarata con decretos, sino con más vivienda»³⁰.

El resultado: los contratos nuevos casi no suben donde hay tope, lo que buscaban el Gobierno y la Generalitat y que a las organizaciones de inquilinos no les basta; los anuncios han caído, lo que advertían los propietarios, aunque los estudios no se ponen de acuerdo en si la causa es el tope.

Cataluña ya lo probó en 2020 y el Constitucional lo anuló

El tope actual es el segundo. El primero llegó con una ley del Parlament, la 11/2020, en vigor desde el 22 de septiembre de 2020 en 61 municipios¹². Más de cincuenta diputados del PP lo recurrieron, y el Tribunal Constitucional anuló el tope y los artículos ligados a él el 10 de marzo de 2022: fijar la renta de un contrato es una regla básica de los contratos y eso le toca al Estado, no a una comunidad¹³. Los contratos ya firmados no se tocaron¹³. Esta vez el tope sale de una ley estatal, la 12/2023⁹.

Berlín congeló los alquileres y su ley cayó al año

Su ley, en vigor desde el 23 de febrero de 2020, congeló los alquileres al nivel del 18 de junio de 2019 y obligó, desde noviembre de 2020, a rebajar los que superaban el tope en más de un 20 %¹⁴. A petición de 284 diputados de CDU, CSU y FDP, el Tribunal Constitucional alemán la anuló el 25 de marzo de 2021, con una resolución que se conoció el 15 de abril: el Estado federal ya regula los alquileres y Berlín no podía hacerlo por su cuenta¹⁴¹⁵. Los inquilinos a los que el casero se lo reclamó tuvieron que pagar la diferencia; el gobierno de Berlín abrió una ayuda, que había que devolver, para quien no pudiera¹⁶.

París lleva desde 2019 con tope y muchos anuncios se lo saltan

París limitó los alquileres el 1 de agosto de 2015¹⁷. Un tribunal administrativo anuló la medida el 28 de noviembre de 2017 porque solo se aplicaba en la ciudad y no en los 412 municipios de su área urbana, como exigía la ley nacional de 2014¹⁸. Volvió el 1 de julio de 2019, a petición del ayuntamiento, con una ley nacional de 2018 que lo permitía solo en la ciudad, como experimento; en 2022 se alargó hasta el 23 de noviembre de 2026²⁷. El alquiler no puede pasar en más de un 20 % del de referencia de cada barrio¹⁹²⁰. Cumplirlo es otra cosa: entre agosto de 2025 y agosto de 2026, el 46 % de los anuncios de París que analizó la Fondation pour le logement des défavorisés superaba el tope, frente al 31 % del año anterior; son anuncios que le envían los propios usuarios²¹.

En qué se parecen y en qué se diferencian

Los tres son topes en grandes ciudades con alquileres al alza. Los de Cataluña y Berlín cayeron por lo mismo: los aprobó una región sin competencia para ello¹³¹⁴. París volvió con una ley nacional, y el tope catalán de hoy también sale de una ley del Estado²⁰⁹. Berlín obligó además a bajar alquileres ya firmados; París y Cataluña solo limitan cada contrato nuevo¹⁴¹⁹⁶.

Qué suele pasar después

En el precio, los estudios coinciden bastante. Con el tope catalán de 2020, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú calcularon que el alquiler pagado bajó entre un 4 % y un 6 %²², y Joan Monras y José García-Montalvo, cerca de un 5 %²³. En París, un estudio encargado por el Taller de Urbanismo de la ciudad (APUR) calcula que entre 2019 y 2023 el alquiler medio fue de 1.469 euros, frente a los 1.533 que habría sido sin tope²⁴. En Berlín, el instituto DIW vio caer entre un 7 % y un 11 % los alquileres anunciados de los pisos con tope frente a los que no lo tenían²⁵.

En la oferta, no. Para el tope catalán de 2020, el primer estudio no encontró menos pisos de alquiler; el segundo, una caída de alrededor del 10 %²²²³. En Berlín, el DIW vio bajar los anuncios de más de 600 a unos 300 a la semana, y el instituto ifo, hasta un 60 %²⁵²⁶.

Qué viene

• Miércoles 18 de noviembre: la Asamblea Nacional francesa vuelve a debatir el tope de París y de otros 69 municipios: ella lo quiere para siempre y el Senado, dos años más; si no hay ley, acaba el 23 de noviembre²⁷²⁸.
• Domingo 29 de noviembre: elecciones generales. El PP propone eliminar las zonas tensionadas y la ministra de Vivienda defiende los topes de Cataluña⁷⁴. Las zonas dependen de la ley estatal de 2023: si el próximo Gobierno reúne mayoría en el Congreso para cambiarla, puede quitarlas; si no, siguen⁹.
• Marzo de 2027: se cumplen tres años de la primera declaración en Cataluña. La Generalitat la renovará en 302 municipios, pero con menos población: el 72,9 % de los catalanes, porque salen 22 ciudades como Lleida, Reus, Granollers y Figueres¹.